Een VvE als opdrachtgever: zo loopt het besluit

01Wie je opdrachtgever is

De VvE beheert de gemeenschappelijke delen van het gebouw (artikel 5:126 BW). Het dak hoort daar meestal bij, maar de splitsingsakte beslist. Is het dak gemeenschappelijk, dan is de VvE je opdrachtgever, niet de bewoner onder het dak.

Het bestuur vertegenwoordigt de VvE naar buiten en voert de besluiten van de vergadering uit (artikel 5:131 BW). Soms doet een beheerder het dagelijkse werk namens het bestuur. Grote uitgaven, zoals een nieuw dak, gaan in de regel langs de vergadering van eigenaars.

02Zo komt het besluit tot stand

1. 1
   Vraag naar het reglement

   In de splitsingsakte staat welk reglement geldt. Daarin staan de meerderheid en het quorum die nodig zijn. Vraag het bestuur ernaar.

2. 2
   Lever je offerte op tijd

   Vraag wanneer de oproeping voor de vergadering uitgaat en lever ruim daarvoor, zodat het bestuur je offerte kan meesturen.

3. 3
   De vergadering stemt

   Soms is een gewone meerderheid genoeg. Oudere reglementen vragen vaak nog twee derde of drie vierde van de stemmen, soms met een quorum.

4. 4
   Vraag het besluit op

   Laat je het besluit uit de notulen sturen, met de uitslag en het aantal aanwezige stemmen.

5. 5
   Opdracht van het bestuur

   Bestel pas materiaal en reserveer pas een steiger als je de getekende opdracht van het bestuur hebt.

Een eigenaar die het niet eens is, kan de kantonrechter binnen een maand vragen het besluit te vernietigen (artikel 5:130 BW). Is een besluit in strijd met het reglement genomen, bijvoorbeeld met de verkeerde meerderheid, dan kan het zelfs nietig zijn. Daarvoor geldt die termijn niet. Een besluit dat netjes volgens het reglement is genomen, scheelt jou dus gedoe.

03Is er geld? Onderhoudsplan en reservefonds

Een VvE moet een reservefonds hebben en daar elk jaar in sparen (artikel 5:126 BW). Het minimum volgt uit een meerjarenonderhoudsplan (MJOP), of is 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Zo'n MJOP is hooguit vijf jaar oud en kijkt minstens tien jaar vooruit. Afwijken kan alleen in uitzonderingsgevallen, zoals een besluit met vier vijfde van de stemmen.

Dat het moet, betekent niet dat het geld er is. Volgens de evaluatie van de VvE-wet uit 2024 zijn er aanwijzingen dat veel VvE's niet of te weinig reserveren. Staat het dak niet in het MJOP, of is het fonds te klein, dan moet de vergadering ook nog besluiten over een extra bijdrage of een lening. Een VvE mag lenen, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt.

04Wat het bestuur van je wil zien

Je offerte gaat langs mensen die niet dagelijks met daken bezig zijn, en ligt misschien naast die van een collega. Maak hem vergelijkbaar en uitlegbaar.

• Posten per dakvlak of dakdeel, met oppervlak en materiaal, zodat een eigenaar ziet waar het geld heen gaat.
• Een heldere keuze: herstellen of vervangen, met wat dat betekent voor de komende jaren.
• Stelposten apart, bijvoorbeeld voor houtrot onder de bedekking, met een uurtarief voor meerwerk.
• Steiger of hoogwerker als eigen post, en wat je van bewoners nodig hebt: toegang via een woning, een balkon of het dakluik.
• Een doorlooptijd en de periode waarin je wilt werken, zodat het bestuur de bewoners op tijd kan inlichten.
• Garantie, en wie tijdens het werk het aanspreekpunt is.

05Wat er aan de regels verandert

Het kabinet wil het VvE's makkelijker maken om over onderhoud te besluiten. In een wetsvoorstel dat tot 20 september 2026 in consultatie lag, is een gewone meerderheid van de aanwezige stemmen (50 procent plus één) genoeg voor besluiten over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan. Het MJOP gaat dan 30 jaar vooruitkijken in plaats van 10. Het is nog geen wet: tot die tijd geldt wat in het reglement staat.

06Samengevat

• Is het dak gemeenschappelijk, dan is de VvE je opdrachtgever en tekent het bestuur.
• Vraag welk reglement geldt, en welke meerderheid en welk quorum nodig zijn.
• Lever je offerte voordat de oproeping voor de vergadering uitgaat.
• Begin pas met een getekende opdracht en het besluit uit de notulen.
• Check of het dak in het MJOP staat en of het reservefonds het dekt.
• Maak je offerte vergelijkbaar: posten per dakvlak, stelposten apart, foto's erbij.